Незавершенное строительство, как и в какой строке его отразить. Порядок заполнения бухгалтерского баланса по общей форме. Пример Незавершенное строительство в разделе оборотные средства баланса

/ Строка 130

Строка 130 бухгалтерской отчетности относится к бухгалтерскому балансу до 2011 года.

130 Незавершенное строительство

Прежде всего следует отметить, что наименование этой строки нужно понимать в широком смысле. Под «незавершенным строительством» понимается сумма незавершенных капитальных вложений. Это расходы на незаконченные строительно-монтажные работы и прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и
переселению, связанные со строительством, затраты на формирование основного стада продуктивного и рабочего скота и т. д.). Кроме того, по строке 130 отражаются затраты на приобретение нематериальных активов и основных средств, требующих и не требующих монтажа, до их ввода в эксплуатацию. По строке 130 указывается сумма затрат на работы, выполняемые как хозяйственным, так и подрядным способом. Незавершенные капитальные вложения отражаются в балансе по фактическим затратам для застройщика (инвестора).

Если согласно учетной политике организация не переводит на счет 01 «Основные средства» построенные или приобретенные объекты недвижимости до получения документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности, а продолжает учитывать их на отдельном субсчете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», то стоимость этих объектов недвижимости тоже следует отражать по строке 130.

Обратите внимание: по объектам недвижимости, по которым закончено капитальное строительство, оформлен акт приемки-передачи, документы переданы на государственную регистрацию права собственности и которые фактически эксплуатируются организацией, следует начислять амортизацию в общеустановленном порядке. Причем независимо от того, на каком счете - 01 «Основные средства» или 08 «Вложения во внеоборотные активы» - ведется учет этих объектов недвижимости. Это требование установлено пунктом 52 Методических указаний по учету основных средств. Следовательно, при составлении баланса стоимость таких объектов недвижимости, учитываемых на счете 08, следует отражать за минусом сумм амортизации, начисленной по этим объектам на счете 02.

Показатель строки 130 формируется как сумма остатков по дебету счетов:

07 «Оборудование к установке»;
08 «Вложения во внеоборотные активы»;
16 «Отклонения в стоимости материальных ценностей» (в части отклонений, относящихся к имуществу, стоимость которого отражена на счетах 07 и 08).

Обратите внимание: по строке 130 баланса в составе затрат по незавершенному строительству нельзя отражать суммы авансов, перечисленные поставщикам и подрядчикам. Согласно пункту 3 ПБУ 10/99 «Расходы организации» суммы авансов и предоплаты не признаются расходами организации. По строке 130 баланса отражаются фактические затраты организации на капитальные вложения, а суммы авансов к таковым не относятся. Они формируют дебиторскую задолженность, которая отражается по соответствующим строкам актива баланса (см. комментарий к строке 240 баланса на с. 410).

Напомним: существенные показатели деятельности организация вправе показать отдельно. Если капитальные вложения организации носят разноплановый характер, то для расшифровки показателя строки 130 она может ввести в форму баланса дополнительные строки.

Незавершенное строительство - это объект капитальных вложений, на котором еще не закончены работы.

ЕКАТЕРИНА МЕСЯТКИНА, аудитор ООО ВИТ-аудит

Приказом Минфина РФ от 24.10.08 №116н, который вступил в силу начиная с бухгалтерской отчетности 2009 года, утверждено Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008).

Одновременно с этим в соответствии с Приказом Минфина РФ от 24.11.08 №134н утратило силу Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утвержденное Приказом Минфина РФ от 20.12.94 №167.

Применение нового ПБУ

ПБУ 2/2008 устанавливает порядок отражения в регистрах бухгалтерского учета информации о доходах, расходах и финансовых результатах организаций, выполняющих работы по договорам строительного подряда, то есть подрядчиков и субподрядчиков. Оно (в отличие от старого ПБУ 2/94) не распространяется на застройщиков. Последние должны теперь применять не нормы ПБУ 2/2008, а Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, доведенное Минфином России до организаций Письмом от 30.12.93 №160, применяемым в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.

Не должны применять новое ПБУ бюджетные и кредитные организации.

При этом новым ПБУ 2/2008 надо руководствоваться только при отражении операций по договорам:

1) длительность исполнения которых более 1 года;

2) сроки начала и окончания которых приходятся на разные годы.

Но если разрыв между этими сроками несущественен (например, составляет 1-3 месяца), то можно игнорировать данное правило, руководствуясь требованием рациональности ведения бухучета.

В строительстве используются целых два понятия - «незавершенное строительство» и «незавершенное производство».

Незавершенное строительство - объект капитальных вложений, на котором еще не закончены работы. К незавершенному строительству относятся, например, объекты, возведение которых продолжается, приостановлено или которые уже эксплуатируются, но акты приемки-передачи на них не оформлены. Они отражаются по строке 130 Баланса (форма №1).

Незавершенное строительство составляют фактически произведенные затраты, которые состоят из:

· стоимости выполненных строительных, монтажных и других работ;

· стоимости установленного оборудования и оборудования, находящегося в монтаже на этих объектах;

· затрат по освоению территории застройки и других расходов, связанных со строительством указанных объектов.

Учет затрат по незавершенному строительству производится по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств».

Наличие незавершенного строительства возможно у инвестора, заказчика, в том числе при совмещении этих функций, а также при строительстве хозяйственным способом.

Так как ПБУ 2/2008 не распространяется на застройщиков, то у них в учете незавершенного строительства никаких изменений нет.

Как и раньше, затраты на счете 08-3 накапливаются в разрезе отдельных объектов (если их несколько), и списание производится только после завершения всех работ, предусмотренных сметой. Аналогичный порядок действует и в налоговом учете, то есть практически все учтенные по дебету счета 08-3 расходы будут формировать первоначальную стоимость объекта для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Согласно п. 1 ПБУ 2/2008 его требования распространяются только на долгосрочные договоры строительного подряда (субподряда), длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года либо сроки начала и окончания работ по которым приходятся на разные отчетные (то есть календарные) годы.

Следовательно, к работам, начатым и законченным в течение одного года, ПБУ 2/2008 не применяется. По таким договорам у подрядных строительных организаций работы и объекты, не сданные заказчику, числятся в составе незавершенного производства на счете 20 нарастающим итогом до их сдачи заказчику.

У подрядчиков или субподрядчиков учет расходов по возведению должен быть организован на счете 20 «Основное производство» в разрезе каждого заказчика и возводимого объекта. На данных аналитических счетах, открытых к счету 20 «Основное производство», будут отражаться прямые затраты, непосредственно связанные с выполнением договора.

Теперь рассмотрим учет по тем договорам, строительные работы по которым длятся более одного года либо переходят на следующий год.

Порядок учета доходов по договору

Согласно п. 7 ПБУ 2/2008 доходы по договору признаются доходами по обычным видам деятельности на основании Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.99 №32н.

В соответствии с п. 12 ПБУ 9/99 доход (выручка) от реализации СМР признается в регистрах бухгалтерского учета подрядчика при единовременном выполнении следующих условий:

· строительная организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из условий конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

· сумма выручки может быть определена;

· имеется уверенность в том, что заказчик расплатится за выполненные для него работы;

· результат работ передан заказчику;

· расходы по выполнению работ могут быть определены.

Если хотя бы одно из условий не выполняется, то полученные денежные средства подлежат отражению в регистрах бухгалтерского учета как предварительная оплата (аванс).

Согласно п. 13 ПБУ 9/99 доход может быть признан в регистрах бухгалтерского учета при выполнении работе длительным (более 12 месяцев) циклом их производства по мере их готовности или по завершении выполнения работ в целом.

При этом в соответствии с той же нормой в отношении разных по характеру и условиям выполнения работ подрядная организация может применять в одном отчетном периоде одновременно разные способы признания выручки.

Допустим, подрядная организация заключила несколько договоров (с одним или с разными заказчиками), при этом по условиям одного из них предусмотрена передача результатов выполненных работ по окончании строительства (строительство объекта «под ключ»), а по условиям других - передача результатов выполненных работ по указанным в договорах этапам.

В соответствии с п. 27 ПБУ 2/2008 организация может самостоятельно выбрать метод определе ния выручки по каждому из заключенных договоров - по мере готовности либо по факту передачи результата работ заказчику.

Следовательно, в первом случае выручка может признаваться в регистрах бухгалтерского учета по мере готовности, то есть по окончании отчетного периода, невзирая на то, что акт приема-передачи СМР по объекту в целом (форма №КС-11) с заказчиком еще не подписан.

По остальным договорам выручку (доход) оптимально отражать в регистрах бухгалтерского учета на дату подписания (оформления) актов приема-передачи результатов выполненных работ по предусмотренным этими договорами этапам (акты формы №КС-2 и справки формы №КС-3).

В соответствии с п. 8 ПБУ 2/2008 величина выручки (сумма дохода) по договору определяется из договорной стоимости выполненных работ.

Стоимость работ по условиям договора может быть скорректирована (увеличена либо уменьшена), например, в связи:

· с использованием более качественных и дорогостоящих строительных материалов и конструкций по сравнению с предусмотренными в договоре;

· с выполнением более сложных работ по сравнению с предусмотренными в технической документации либо работ, не предусмотренных сметой;

· с предъявляемыми подрядчиком к заказчику претензиями о возмещении затрат, не учтенных в смете, которые он был вынужден понести в связи с действиями (бездействием) заказчика;

· с предъявляемыми претензиями о возмещении разумных расходов, понесенных при установлении и устранении дефектов в технической документации, предоставленной заказчиком или проектной организацией (например, при обнаружении в ходе строительства подпочвенных вод);

· с предъявляемыми претензиями в связи с задержкой или остановкой работы из-за неоказания заказчиком подрядчику содействия, предусмотренного условиями договора (по передаче ему в пользование необходимых для выполнения работ зданий и сооружений, по обеспечению временной подводки сетей энергоснабжения, водопровода;

· с выплачиваемыми подрядчику дополнительно сверх сметы по условиям договора суммами (поощрительными платежами), допустим, за сокращение сроков строительства.

В указанных случаях выручка (доход) от реализации СМР подлежит увеличению. При невыполнении части работ, предусмотренных технической документацией, доход подлежит уменьшению.

Порядок учета расходов по договору

В соответствии с п. 11 П БУ 2/2008 выделяются следующие расходы на исполнение договора (себестоимость СМР):

· расходы, непосредственно связанные с исполнением конкретного договора (прямые расходы);

· часть общих расходов организации, связанная с выполнением СМР, приходящаяся на конкретный договор (косвенные расходы);

· расходы, не относящиеся к выполнению СМР, но возмещаемые заказчиком по условиям договора (прочие расходы по договору).

Прямыми расходами на выполнение СМР следует признать те затраты, связь которых с данным конкретным договором можно доказать первичными учетными документами.

К прямым расходам, в частности, будут относиться:

· стоимость материалов, используемых при производстве строительных работ, - на конкретный договор (заказ) они списываются на основании актов, материальных отчетов и других первичных документов;

· заработная плата работников, непосредственно осуществляющих СМР, - на конкретный договор (заказ) она относится на основании табелей, нарядов и других первичных документов по начислению заработной платы;

· СМР, принятые от субподрядчиков, - на конкретный договор (заказ) они относятся в соответствии с оформленными актами приема-передачи работ;

· затраты на оплату арендованной строительной техники, если она привлечена для выполнения работ на конкретном объекте;

· другие расходы, непосредственно связанные с выполнением СМР по конкретному договору (объекту, заказу).

Согласно п. 12 ПБУ 2/2008 в состав прямых расходов также подлежат включению, кроме фактически понесенных, ожидаемые неизбежные затраты (предвиденные расходы).

Предвиденными расходами, например, признаются работы по устранению выявленных дефектов и недоделок.

Они могут включаться в расходы по договору (в себестоимость СМР) либо по мере их возникновения, либо путем создания резервов на покрытие предвиденных расходов (резервы на гарантийный ремонт и обслуживание).

Резервы на покрытие предвиденных расходов могут быть образованы при условии, что такие затраты могут быть достоверно определены.

Косвенными расходами следует признать затраты строительной организации, также связанные с выполнением СМР и включаемые в себестоимость работ по исполнению договора (заказа, объекта) на основании разработанных организацией методик (п. 13 ПБУ 2/2008).

К косвенным расходам, например, можно отнести:

· суммы начисленного единого социального налога (ЕСН) в отношении работников, занятых на разных договорах (объектах);

· затраты по содержанию собственного грузового автотранспорта и строительной техники;

· расходы по содержанию аппарата управления строительной организацией;

· прочие расходы, также связанные с производством СМР, но относящиеся более чем к одному конкретному договору в отчетном периоде.

Согласно п. 10 ПБУ 2/2008 расходы по договору признаются расходами по обычным видам деятельности в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Минфина РФ от 06.05.99 №33н.

Следовательно, подрядная строительная организация вправе относить свои затраты по содержанию аппарата управления (управленческие и коммерческие расходы) ежемесячно согласно п. 9 ПБУ 10/99 на уменьшение финансового результата без распределения их по договорам (без включения в себестоимость СМР по договору).

Согласно п. 15 ПБУ 2/2008, расходы, непосредственно связанные с подготовкой и подписанием договора (на разработку технико-экономического обоснования, на подготовку договора страхования рисков строительных работ), понесенные подрядчиком до даты его подписания, включаются в прямые расходы по договору, если они могут быть достоверно определены и если в отчетном периоде, в котором они возникли, существует вероятность, что договор будет подписан.

При несоблюдении данных условий указанные расходы признаются прочими расходами того периода, в котором они осуществлены.

В соответствии с п. 16 ПБУ 2/2008 расходы по договору признаются в том отчетном периоде, в котором они понесены.

Расходы, относящиеся к выполненным по договору работам, учитываются как затраты на производство на счете 20.

Расходы, понесенные в связи с предстоящими работами, учитываются как расходы будущих периодов на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Определение выручки

Для определения выручки и затрат в ПБУ 2/2008 предусмотрен только один способ - «по мере готовности», который подразумевает, что если подрядчик (исполнитель) может достоверно определить прибыль или убыток по договору на отчетную дату, то в Отчете о прибылях и убытках (форма №2) должны показываться доходы и расходы независимо от фактической оплаты. Именно такой порядок признания выручки и затрат заложен в МСФО 11 (IAS 11). Соответственно, в Плане счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности, утвержденном Приказом Минфина РФ от 31.10.00 №94н, должны появиться новые субсчета к счету 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам», а именно: 46-1 «Выполненные этапы» и 46-2 «Не предъявленная к оплате начисленная выручка».

Суть данного метода состоит в том, что строительный подряд представляет собой непрерывный процесс производства и реализации, растянутый во времени. Выручка и затраты формируются в каждом отчетном периоде накопительным итогом с начала договора. Прибыль по договору должна быть распределена по возможности равномерно по всем отчетным периодам, тогда как убытки признаются немедленно.

Получение аванса само по себе не составляет факта реализации и не образует выручки. Подписание акта выполненных работ, как правило, подтверждает факт выполнения этапа работ, но не является единственным свидетельством степени готовности работ.

Таким образом, поэтапное признание выручки подрядчика вне зависимости от формального графика подписания актов сдачи-приемки с заказчиком является главным нововведением ПБУ 2/2008, позволяющим реализовать принцип начисления при отражении доходов и расходов строительных организаций, что приведет к адекватному распределению их финансовых результатов между периодами и даст возможность использовать показатели Отчетов о прибылях и убытках (форма №.2) для проведения финансового анализа и получения реальных показателей.

Если достоверно определить финансовый результат еще нельзя, но подрядчик уже понес затраты по сделке, бухгалтеру надо выяснить, есть ли вероятность возмещения издержек. Если такая вероятность существует, то расходы должны отражаться в Отчете о прибылях и убытках (форма №2) как выручка (хотя фактически выручка еще не поступила, а только ожидается в будущем).

Если возмещения не предвидится, затраты должны показываться как расходы по обычным видам деятельности.

Для целей налогообложения прибыли доходы по долгосрочным договорам надо определять в каждом квартале (в каждом месяце - в зависимости от продолжительности отчетного периода). Поэтому у вас есть возможность сблизить налоговый и бухгалтерский учет, выбран один и тот же метод определения выручки от реализации «по мере готовности». Разницы по правилам ПБУ 18/02 могут возникнуть, если в налоговом и бухгалтерском учете вы выбрали разные методы определения выручки или же если какие-либо расходы учитываются в бухгалтерском и налоговом учете по разным правилам.

НДС по-прежнему начисляется только на выполненные и принятые заказчиком работы (услуги), то есть исчисляется на основании актов выполненных работ (оказанных услуг).

Незавершенные капитальные вложения в балансе , как правило, отражаются в строке 1150, что следует из ПБУ 4/99. Каков порядок формирования данных о незавершенном строительстве, рассмотрим далее.

Как формируются данные о незавершенном строительстве для баланса

Первоначально все затраты на приобретение и возведение основных средств аккумулируются на сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы». Четыре его субсчета позволяют сгруппировать затраты:

на приобретение земли (субсч. 1);
объектов природопользования (субсч. 2);
на строительство объектов основных средств (субсч. 3);
на приобретение основных средств (субсч. 4);

На субсч. 3 сч. 08 аккумулируют данные о затратах на строительство ОС. Дебет сч. 08 на конец периода показывает сумму незавершенного строительства, так как даже завершенные объекты ОС, не введенные в эксплуатацию, считаются незавершенкой. Со вводом в эксплуатацию стоимость объектов ОС переносится со сч. 08 на сч. 01 «Основные средства».

Данные по дебету сч. 01 и 08 вносятся в баланс в строку 1150. Если же суммы по капвложениям существенные, то для их отражения создается отдельная строка в балансе (п. ПБУ 4/99).

Аудит незавершенных капитальных вложений: основные принципы

Для того чтобы правильно отражать в балансе и в бухгалтерском учете стоимость незавершенных капитальных вложений (НКВ), необходимо периодически проводить аудит этих инвестиций. Целью такого аудита может служить:

оценка достоверности данных бухгалтерского учета;
проверка того, правильно ли сформирована стоимость НКВ.

Поскольку весь процесс строительства можно разделить на 3 основных этапа: подготовительно-разрешительный, этап строительства, завершающий этап, — то и аудит незавершенных капитальных инвестиций можно разделить на 3 вида:

Проверка правильности и наличия разрешительной документации, проверка проектно-сметной документации.
Проверка правильности списания расходов на строительство.
Оценка стоимости объекта НКВ на основе проведения инвентаризаций.

Первый вид аудита позволяет оценить, какие документы имеются на объекте строительства, соответствуют ли они техническим требованиям и нормам. Этот вид аудита проводят технические специалисты. Совместно с ними на данном этапе работники экономических служб проводят оценку правильности применения сметных расценок, стоимости оборудования, включенного в сметы. Как правило, такой вид аудита проводит заказчик и инвестор.

ВАЖНО! Составление сметной документации является обязательным и предусмотрено ст. 743 ГК РФ.

Второй вид аудита проводится также комплексной группой, в составе которой должны быть и представители технических служб, и экономисты (бухгалтеры). При этом проводится проверка соответствия реальных расходов уровню расходов, включенных в стоимость строительства. Этот вид аудита представляет больший интерес для подрядных организаций.

Третий вид аудита является заключительным. В ходе него проверяется правильность оценки объекта незавершенных капитальных инвестиций. Для этого проводится сопоставление реальных расходов со сметами, проверяются фактические остатки материалов, оборудования и количество списанных материалов. Этот вид аудита важен и для заказчика (инвестора), и для подрядчика.

Аудит проводят на основании документов, которые находятся на участке незавершенного строительства. К таким документам относятся журналы ведения работ, журналы скрытых работ, отчеты материально ответственных лиц, отчеты о списании материалов для выполнения работ, акты выполненных работ, регистры бухгалтерского учета.

Подробнее о том, как организовать аудит сч. 08, прочтите в материале .

Итоги

Отражение незавершенных капитальных вложений в балансе осуществляется по строке 1150, при существенности сальдо по сч. 08 — в отдельной строке. Перед составлением годовой отчетности предприятие обязано убедиться в достоверности данных бухгалтерского учета, для чего проводится инвентаризация, а также внутренний (а в установленных законом случаях — внешний) аудит активов и пассивов.

Любое строительство требует инвестиций. Если их нет, как вариант – кредит в банке под залог собственного незавершенного строительства. Однако при выдаче займа кредитная организация захочет удостовериться в наличии прав собственности на недострой. Зарегистрировать недострой придется и в том случае, если руководителем организации будет принято самостоятельное решение о его продаже.

Значит ли это, что после приобретения свидетельства, подтверждающего право собственности на «незавершенку», организация станет владельцем основного средства? И как можно отразить незавершенное строительство в отчетности? А если придется продать – как тогда необходимо учитывать недострой? Ответы на эти вопросы Вы найдете в нашей статье.

Недвижимость – это не всегда ОС

Незавершенное строительство представляет собой объект недвижимости (капитального вложения средств), где еще не закончены все работы.

К таковому, например, можно отнести объекты, возведение которых приостановлено, продолжается либо они уже эксплуатируется без предварительного оформления актов приемки-передачи.

Незавершенное строительство включает в себя фактические затраты, состоящие:

из стоимости выполненных работ (монтажных, строительных, прочих);
из стоимости оборудования, которое было установлено либо находиться в процессе монтажа на объектах;
затрат, связанных с освоением площади застройки и прочими расходами, имеющими отношение к строительству объектов.

Несмотря на то, что недострой относится к объектам недвижимости, его нельзя учитывать в качестве основного средства ни в бухгалтерском, ни в налоговом учетах, поскольку его нельзя эксплуатировать по назначению. К тому же, не является еще известной первоначальная стоимость объекта, не собраны и все расходы по потенциальному основному средству.

Отсюда следует, что непосредственно сам документ, подтверждающий право собственности, для целей учета существенной роли не играет. От ее наличия незавершенное строительство никак не станет ОС. Основное средство может появиться исключительно тогда, когда все необходимые строительные работы будут полностью завершены.

Пока объект недвижимости нельзя использовать по назначению, нельзя его и амортизировать. Аналогично будут обстоять дела и для упрощенцев: они не вправе учитывать в расходах величину недостроенного ОС.

Как отразить недострой в бухгалтерском учете

До момента завершения строительства недострой учитывают на 8-м счете «Вложения во внеоборотные активы», 3-й субсчет «Строительство объектов основных средств». В дебет данного счета списывают, в том числе, расходы, связанные с государственной регистрацией.

О незавершенном производстве и правилах его отражения в бухгалтерской отчетности, читайте в нашем новом материале .

Недостроенная недвижимость, как правило, отражается в бухгалтерском балансе в 1-м разделе «Внеоборотные активы» на строке «Основные средства».

Для того, чтобы пользователи отчетности могли увидеть, что у Вас есть в наличии незаконченный объект недвижимости, Вы можете сделать расшифровку к строке об основных средствах.

Например, это может быть введение строки «Зарегистрированное незавершенное строительство (объекты такого строительства)».

Продажа недостроя и его учет

При реализации недостроя потребуется начисление НДС. Налоговую базу определяют как договорную цену. В качестве момента ее определения будет считаться дата государственной регистрации договора. К вычету допускается принимать входной налог по тем расходам, которые связаны с реализацией недостроенного объекта недвижимости. При этом восстановление НДС, принятого к вычету по затратам на стройку, не потребуется.

Договор купли-продажи недостроенного объекта недвижимости обязательно следует зарегистрировать.

Прибыль в налоговом учете признается аналогично на дату, когда был зарегистрирован переход прав собственности на объект недвижимости к покупателю. Согласно мнению Минфина, выручка должна быть включена в доходы только в том периоде, когда непосредственно была осуществлена передача недвижимости покупателю по акту приемки-передачи и представлены документы для регистрации сделки. Другими словами, если Вы желаете избежать споров, лучше поторопиться с признанием выручки.

В расходах Вы можете учитывать все затраты, имеющие отношение к строительству и продаже недостроя. Так не придется растягивать затраты на потом, даже если недостроенная недвижимость будет продана с убытком.

При продаже недостроя актуальны будут следующие проводки:

Дт 62 «Расчеты с заказчиками и покупателями» – Кт 91-1 «Прочие расходы» – признание прочего дохода от продажи;
Дт 91-2 «Иные расходы» – Кт 68 «Расчет по сборам и налогам (субсчет НДС)» – начисление НДС;
Дт 91-2 «Иные расходы» – Кт 08 «Вложения во внеоборотные активы», 3-й субсчет «Строительство объектов ОС» – учет в расходах стоимости проданного недостроенного объекта недвижимости.

Что касается упрощенцев, то для них реализация недостроя, который предполагался для использования в качестве основного средства, будет нерентабельна с точки зрения налогообложения. Всю прибыль от продажи объекта необходимо учитывать при исчислении налоговой базы на момент поступления оплаты.

Списание же затрат, связанных со строительством недостроенного объекта недвижимости, на расходы не получиться произвести, поскольку перечень расходов здесь будет закрытым и таких затрат там попросту нет. Именно такого мнения придерживается финансовое ведомство. Поэтому налог придется уплачивать со всей выручки без учета выбранного объекта (доходы за вычетом расходов либо просто доходы).

Недвижимость – это не всегда ОС

Незавершенное строительство представляет собой объект недвижимости (капитального вложения средств), где еще не закончены все работы.

Незавершенное строительство включает в себя фактические затраты, состоящие:

из стоимости выполненных работ (монтажных, строительных, прочих);
из стоимости оборудования, которое было установлено либо находиться в процессе монтажа на объектах;
затрат, связанных с освоением площади застройки и прочими расходами, имеющими отношение к строительству объектов.

К тому же, не является еще известной первоначальная стоимость объекта, не собраны и все расходы по потенциальному основному средству.

Как отразить недострой в бухгалтерском учете

О незавершенном производстве и правилах его отражения в бухгалтерской отчетности, читайте в нашем новом материале здесь.

Для того, чтобы пользователи отчетности могли увидеть, что у Вас есть в наличии незаконченный объект недвижимости, Вы можете сделать расшифровку к строке об основных средствах.

Продажа недостроя и его учет

Договор купли-продажи недостроенного объекта недвижимости обязательно следует зарегистрировать.

Прибыль в налоговом учете признается аналогично на дату, когда был зарегистрирован переход прав собственности на объект недвижимости к покупателю.

Согласно мнению Минфина, выручка должна быть включена в доходы только в том периоде, когда непосредственно была осуществлена передача недвижимости покупателю по акту приемки-передачи и представлены документы для регистрации сделки.

Другими словами, если Вы желаете избежать споров, лучше поторопиться с признанием выручки.

При продаже недостроя актуальны будут следующие проводки:

Дт 62 «Расчеты с заказчиками и покупателями» – Кт 91-1 «Прочие расходы» – признание прочего дохода от продажи;
Дт 91-2 «Иные расходы» – Кт 68 «Расчет по сборам и налогам (субсчет НДС)» – начисление НДС;
Дт 91-2 «Иные расходы» – Кт 08 «Вложения во внеоборотные активы», 3-й субсчет «Строительство объектов ОС» – учет в расходах стоимости проданного недостроенного объекта недвижимости.

Источник: http://bizjurist.com/buhuchet/nezavershennoe-stroitelstvo.html

Правила и порядок заполнения раздела

В разделе «Внеоборотные активы» бухгалтерского баланса по группе статей «Нематериальные активы» (строка 110 ) показывается наличие нематериальных активов по остаточной стоимости (за исключением объектов НМА, по которым в соответствии с установленным порядком амортизация не начисляется).

Нематериальные активы могут быть внесены учредителями (собственниками) организации в счет их вкладов в уставный капитал организации, получены безвозмездно (в том числе по договору дарения), приобретены организацией в процессе ее деятельности.

По указанной группе статей показываются также учтенные в установленном порядке приобретенные отдельные квартиры в объектах жилого фонда. Стоимость объектов жилого фонда (в том числе отдельных квартир), отражаемых в указанной группе статей данные приводятся по первоначальной стоимости (стоимости приобретения).

Заметим, что расходы на НИОКР не должны попадать в общую сумму по строке 110 бухгалтерского баланса, в которой отражаются только сами нематериальные активы по остаточной стоимости. Расходы на НИОКР попадают в баланс в строку 150 «Прочие внеоборотные активы».

Сумма по строке 110 равна разности конечного сальдо по дебету счета 04 «Нематериальные активы» и кредиту счета 05 «Амортизация нематериальных активов».

По группе статей «Основные средства» (строка 120 ) приводятся показатели по основным средствам , как действующим, так и находящимся на реконструкции, модернизации, восстановлении, консервации или в запасе по остаточной стоимости (за исключением объектов основных средств, по которым в соответствии с установленным порядком амортизация не начисляется).

Результаты проведенной организацией в соответствии с установленным порядком до начала отчетного года переоценки по состоянию на первое число отчетного года объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете в январе месяце и учитываются в бухгалтерской отчетности при формировании данных на начало отчетного года.

По этой группе статей также показываются находящиеся в собственности организации земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы), капитальные вложения в многолетние насаждения, коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы) и в арендованные объекты основных средств, включенные в установленном порядке в состав основных средств.

Организация-арендатор, у которой предусматривается переход имущества, полученного по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса и относящегося к основным средствам, в ее собственность (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения последним всей обусловленной договором выкупной цены, в этой группе статей отражает входящие в состав арендованного имущественного комплекса основные средства.

Сумма по строке 120 равна разности конечного сальдо по дебету счета 01 «Основные средства» и кредиту счета 02 «Амортизация основных средств».

По статье «Незавершенное строительство » (строка 130 ) показываются затраты на строительно-монтажные работы (осуществляемые как хозяйственным, так и подрядным способами), приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно — изыскательские, геолого — разведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и др.).

По указанной статье отражается стоимость объектов капитального строительства, находящихся во временной эксплуатации до ввода их в постоянную эксплуатацию, а также стоимость объектов недвижимого имущества, на которые отсутствуют документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях.

Незавершенные капитальные вложения отражаются в бухгалтерском балансе по фактическим затратам для застройщика (инвестора).

Кроме того, по указанной статье отражаются затраты по формированию основного стада, стоимость оборудования, требующего монтажа и предназначенного для установки.

При заполнении статьи «Незавершенное строительство» следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30 декабря 1993 г. №160, и ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда».

Сумма по строке 130 равна конечному дебетовому сальдо по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Строка 135 «Доходные вложения в материальные ценности»

По группе статей «Доходные вложения в материальные ценности » (строка 135 ) организации, осуществляющие доходные вложения в материальные ценности, предоставляемые за плату во временное владение и пользование (включая по договору финансовой аренды, по договору проката), с целью получения дохода, отражают остаточную стоимость указанного имущества.

При заполнении указанной группы статей необходимо руководствоваться Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 17 февраля 1997 г. №15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга».

Сумма по строке 135 равна конечному дебетовому сальдо по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Строка 140 «Долгосрочные финансовые вложения»

По группе статей «Долгосрочные финансовые вложения » (строка 140 ) показываются, наряду с долгосрочными инвестициями в дочерние и зависимые общества, долгосрочные инвестиции организации в уставные (складочные) капиталы других организаций, в государственные ценные бумаги, облигации и иные ценные бумаги других организаций, а также предоставленные другим организациям займы.

Объекты финансовых вложений (кроме займов), не оплаченные полностью, показываются в активе бухгалтерского баланса в полной сумме фактических затрат на их приобретение с отнесением непогашенной суммы по соответствующей статье группы статей «Кредиторская задолженность» в пассиве бухгалтерского баланса в случаях, когда к инвестору перешли права на объект. В остальных случаях суммы, внесенные в счет оплаты подлежащих приобретению объектов финансовых вложений, показываются в активе бухгалтерского баланса по соответствующей статье группы статей «Дебиторская задолженность».

При отражении статей группы статей «Долгосрочные финансовые вложения» следует руководствоваться Порядком отражения в бухгалтерском учете операций с ценными бумагами, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15 января 1997 г. №2.

Сумма по строке 140 равна конечному дебетовому сальдо по счету 58 «Финансовые вложения».

Строка 145 «Отложенные налоговые активы»

Сумма по строке 145 «Отложенные налоговые активы» равна конечному сальдо по счету 09 «Отложенные налоговые активы».

Строка 150 «Прочие внеоборотные активы»

В строку 150 «Прочие внеоборотные активы » попадают внеоборотные активы, не вошедшие в строки 110 — 145, например, расходы на НИОКР.

Источник: http://SprBuh.SysTecs.ru/uchet/buhgalterskaya_otchetnost/forma1_balans_activ_vneoborotnye_aktivy.html

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете: анализ и счет

Незавершенным строительством являются те затраты, что несет застройщик при постройке недвижимых объектов с момента начала строительных работ до момента их сдачи.

Они учитываются на бухгалтерском счете 08 «Инвестиции в активы внеоборотного характера» .

К подобным затратам следует относить финансовые расходы на работы по монтажу и строительству, покупку инструментов и инвентаря, а также других материальных объектов продолжительного применения.

В процессе составления отчетов бухгалтерией объем незаконченного строительства расценивается в качестве незавершенных капитальных инвестиций.

К их числу, помимо выше перечисленных трат, принято относить объекты, что пребывают на временном пользовании до момента их окончательного ввода в постоянную эксплуатацию.

К таким объектам в том числе следует относить недвижимое имущество, что не прошло процедуру государственной регистрации.

В балансе незаконченные инвестиции капитального типа должны быть отражены по размеру фактических трат со стороны инвестора .

На момент окончания строительных работ у инвестора возникает законченное строительство в размере фактических финансовых вложений в объект недвижимости, что вводится в эксплуатацию.

Прием объектов завершенного строительства на баланс компании должен пройти процедуру оформления, установленную руководством организации. Финансовые вложения в строительство, а также иные виды трат должны быть списаны со счета 08 «Инвестирование в активы внеоборотного типа» на счет учета используемых имущественных объектов или же источников их финансирования.

Любые объекты, что относятся к незаконченному строительству до момента их ввода в эксплуатацию, могут быть проданы, переданы через дарственную, отправлены на консервацию и так далее. Процедура оформления подобных операций, а также их отражение в бухгалтерском учете проводится в рамках ранее установленного на предприятии порядка.

Применение нового ПБУ

До момента завершения строительных работ траты на возведение недвижимых объектов, что учтены на счете «Капитальные инвестиции», формируют незаконченное строительство .

В бухучете все затраты по постройке недвижимых объектов должны быть сгруппированы по технологическому строительству, что определяется сметными документами .

Процесс учета важно проводить в рамках следующего структурного строения :

на работы по возведению;
на работы, что касаются монтажа оборудования;
на покупку оборудования, что уже монтируется;
на покупку оборудования, которое не нуждается в монтаже, или на покупку инструментов;
на иного рода капитальные траты;
на финансовые траты, что не отражаются на увеличении стоимости основных средств.

Процедура проведения учета по подобным видам работ напрямую зависит от метода их производства, который может иметь подрядную или же хозяйственную форму.

Подрядный метод производства предполагает, что произведенные и прошедшие оформление строительные работы, а также работы по установке оборудования, должны быть отображены у застройщика на счете «Капитальные инвестиции» по ранее оговоренной цене на основе оплаченных или же уже принятых к оплате счетов от подрядных структур.

В том случае если будет установлен факт завышения стоимости строительства или монтажа по уже оплаченным или принятым к оплате накладным, заказчик обязуется снизить их на размер данного завышения с получением соответствующего возмещения, за счет приобретенных сумм подрядчиками, примененных финансовых источников или же снижению размера долга по принятой для оплаты счета от подрядчика за выполненный им перечень работ.

При использовании хозяйственной методики выполнения подобных работ процесс учета затрат должен вестись застройщиком также в рамках счета «Капитальные инвестиции».

Он осуществляется на основе порядка, что установлен Типичными методическими советами по планированию, а также учету себестоимости строительных операций.

Одновременно с этим на счету «Капитальные инвестиции» должны быть отражены фактические затраты застройщика.

Реализация и процесс учета

Для того чтобы провести процедуру реализации или передачи незавершенного недвижимого объекта, коммерческая структура должна провести регистрацию права собственности на этот объект, как на недвижимое имущество, что регламентируется статьями 130 и 131 ГК РФ, а также статьей 4 №122-ФЗ.

Проведение подобной регистрации допускается лишь в том случае, если договор между заказчиком и подрядчиком уже был разорван.

В том случае, если в отношении недвижимого объекта не были проведены операции по регистрации в его отношении прав собственности, то любые финансовые манипуляции с его участием будут незаконными.

Вся выручка, полученная в результате реализации объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, должна учитывается вместе с прочими доходами коммерческой организации на момент передачи прав собственности непосредственному покупателю. В отношении субъектов малого бизнеса, кроме эмитентов, размещенных публично ценных бумаг, предусматривается применение особого порядка учета их доходов и расходов .

Процесс признания выручки должен быть отражен по кредитам счета 91 «Иные виды доходов и расходов». Одновременно с этим, цена объекта незаконченного строительства будет признана в качестве прочих расходов и списана в дебет счета 91 «Иные виды доходов и трат».

Подсчет размера выручки

Все доходы, что были получены в результате реализации объектов незаконченного строительства недвижимого имущества, должны быть учтены в составе доходов, полученных от продажи в процессе определения налогооблагаемой базы, по налогам, уплачиваемых в рамках упрощенной системы налогообложения.

Это касается и тех налогоплательщиков, что совмещают использование упрощенной схемы налогообложения в формате налогов на вмененные доходы по отдельным видам коммерческой деятельности.

Корреспонденция счетов

Незаконченное строительство объектов недвижимого имущества отображается на момент отчетной календарной даты в разделе 1 активов бухгалтерского баланса в рамках комплексной статьи, что состоит из остаточных средств по таким счетам, как 07 «Оборудование, подлежащее установке», 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», 60 «Оплата за услуги подрядчиков и поставку материалов поставщикам», субсчет «Оплата по выданным авансовым начислениям» - в области остатка аванса, перечисленного как подрядчикам, так и поставщикам в качестве оплаты за расходы, напрямую связанные со строительными работами.

Процесс учета финансовых затрат на незаконченное строительство проводится застройщиками, выступающими инвесторами, что занимаются возведением зданий для личных потребностей . Кроме того, учет может вестись и застройщиками, выступающими заказчиками, при соблюдении пунктов договора, составленного с инвесторами на получение прав по обеспечению организации процесса возведения недвижимых объектов.

В том случае если процесс строительства проводится с помощью хозяйственного метода, то фактические капитальные затраты (покупка строительных материалов, оплата труда строителей, эксплуатация и содержание специальных строительных установок, механизмов и автомобилей) должны быть учтены на счету 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», а также на субсчете «Возведение объектов ОС».

Процедура учета финансовых трат на незавершенное возведение недвижимости осуществляется застройщиком, который одновременно выступает как инвестор . Данный учет ведется полностью отдельно от учета коммерческой организации по направлению ее основной деятельности. Все операции хозяйственного характера, касающиеся списания различных затрат, отражаются в дебете счета 08.3 «Возведение объектов ОС».

Учет незавершенного строительства в бухучете предприятия помогает минимизировать финансовые затраты за счет понимания уровня финансовых вложений в возведении недвижимости и различных мероприятий, связанных с данным процессом.

Источник: http://znaybiz.ru/buh/plan-schetov/passivy/nezavershennoe-stroitelstvo.html

Незавершенное производство в балансе

/ Бухгалтерская отчетность/ Строка 213

Строка 213 бухгалтерской отчетности относится к бухгалтерскому балансу до 2011 года.

Строка 213 «Затраты в незавершенном производстве»

К затратам незавершенного производства относятся продукция (работы), не прошедшая всех стадий (фаз, переделов), предусмотренных технологическим процессом, а также изделия неукомплектованные, не прошедшие испытания и технической приемки.

По строке 213 показывается сумма дебетовых остатков по счетам:

20 «Основное производство»;
21 «Полуфабрикаты собственного производства»;
23 «Вспомогательные производства»;
29 «Обслуживающие производства и хозяйства»;
44 «Расходы на продажу»;
46 «Выполненные этапы по незавершенным работам».

В бухгалтерском учете незавершенное производство (НЗП) в массовом и серийном производстве может отражаться:

по фактической или нормативной (плановой) производственной себестоимости;
по прямым статьям затрат;
по стоимости сырья, материалов и полуфабрикатов.

При единичном производстве продукции незавершенное производство отражается по фактически произведенным затратам.

Организация самостоятельно выбирает методы оценки незавершенного производства и закрепляет выбор в приказе по учетной политике.

В балансе НЗП отражается в той же оценке, что и в бухгалтерском учете.

По строке 213 «Затраты в незавершенном производстве

Сумма НЗП должна быть подтверждена соответствующими расчетами (бухгалтерскими справками).

Если неторговая организация распределяет коммерческие расходы между реализованной и нереализованной продукцией (товарами, услугами), то при заполнении строки 213 берется не весь остаток по счету 44 «Расходы на продажу». Несписанные расходы на упаковку и транспортировку, учтенные в составе коммерческих расходов на счете 44, отражаются по строке 217 «Прочие запасы и затраты» баланса, а не по строке 213.

Строительные, научные, проектные, геологические и т. п.

организации, которые осуществляют расчеты с заказчиками в соответствии с заключенными договорами поэтапно, по строке 213 отражают стоимость частично принятых заказчиком работ (дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам»). Напомним, что стоимость законченных этапов работ, отраженная в подписанных заказчиком формах № КС-2 и КС-3, учитывается по дебету счета 46 в корреспонденции со счетом 90 «Продажи».

Полезные ссылки

Экономическая литература◄ Методика финансового анализа◄ Формы бухгалтерской отчетности◄ Крупнейшие АО России◄

Строка 130 « Незавершенное строительство«

/ Бухгалтерская отчетность/ Строка 130

Строка 130 бухгалтерской отчетности относится к бухгалтерскому балансу до 2011 года.

130 Незавершенное строительство

Это расходы на незаконченные строительно-монтажные работы и прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и
переселению, связанные со строительством, затраты на формирование основного стада продуктивного и рабочего скота и т. д.). Кроме того, по строке 130 отражаются затраты на приобретение нематериальных активов и основных средств, требующих и не требующих монтажа, до их ввода в эксплуатацию. По строке 130 указывается сумма затрат на работы, выполняемые как хозяйственным, так и подрядным способом. Незавершенные капитальные вложения отражаются в балансе по фактическим затратам для застройщика (инвестора).

Причем независимо от того, на каком счете - 01 «Основные средства» или 08 «Вложения во внеоборотные активы» - ведется учет этих объектов недвижимости. Это требование установлено пунктом 52 Методических указаний по учету основных средств.

Следовательно, при составлении баланса стоимость таких объектов недвижимости, учитываемых на счете 08, следует отражать за минусом сумм амортизации, начисленной по этим объектам на счете 02.

Показатель строки 130 формируется как сумма остатков по дебету счетов:

07 «Оборудование к установке»;
08 «Вложения во внеоборотные активы»;
16 «Отклонения в стоимости материальных ценностей» (в части отклонений, относящихся к имуществу, стоимость которого отражена на счетах 07 и 08).